SEO für Immobilienmakler: Verkaufsaufträge über deine Website, mit Aussagen, die du einlösen kannst

Google zählt Immobilienmakler in seinen Richtlinien für Unternehmensprofile ausdrücklich zu den Berufen, bei denen die einzelne Person ein eigenes Profil haben darf, neben Ärzten, Anwälten und Versicherungsvertretern. Bedingung ist, dass sie am bestätigten Standort zu den angegebenen Zeiten direkt erreichbar ist. Arbeiten mehrere Makler in einem Büro, bekommt das Büro ein eigenes Profil und jede Maklerin eines, dessen Titel nur ihr Name ist; ist sie die einzige Praktikerin der Marke, lautet der Titel „Marke: Name“. Assistenz und Backoffice bekommen kein Profil, ein zweites Profil je Spezialisierung ebenso wenig, und Vertriebsmitarbeiter eines Konzerns gelten nicht als Praktiker.

Für den Standort gilt laut derselben Richtlinie: Ein virtuelles Büro ist nicht zulässig, ein Postfach auch nicht, und Coworking nur mit Beschilderung und Besetzung zu den Geschäftszeiten. In den Namen gehört nur der Name; „Immobilienmakler Berlin Mitte, Haus verkaufen“ ist keiner. Bei den Kategorien wählst du so wenige wie möglich, und zwar die, die dein Kerngeschäft am genauesten beschreibt, nach Googles Logik „ist ein“, nicht „hat ein“. Name, Adresse und Telefonnummer sind auf Website, Profil, Portalprofilen und Verbandsverzeichnissen identisch. Und weil Maklertätigkeit nach § 34c GewO erlaubnispflichtig ist, gehört nach § 5 DDG die zuständige Aufsichtsbehörde ins Impressum, bei § 34c meist die Stelle, die deine Erlaubnis erteilt hat. Wie ich Profile pflege, steht unter Local-SEO-Beratung.

Ein Bewertungsangebot ist zulässig, wenn dahinter die Leistung steht, die die Überschrift nennt. Ein Landgericht hat 2022 einem Anbieter untersagt, eine Wertberechnung „in 3 Minuten“ zu versprechen, wenn Nutzer nach den Fragen keinen Wert bekamen, sondern nur den Hinweis, dass ihre Anfrage an drei Betriebe weitergeleitet wird, so der Bericht der Wettbewerbszentrale. Steht „kostenlose Immobilienbewertung“ über deinem Formular, bekommt der Eigentümer also eine Einschätzung, in der genannten Zeit, von dir. Nenn diese Einschätzung Einschätzung oder Marktwerteinschätzung, nicht Gutachten, wenn kein Gutachter sie erstellt. Das Angebot wird dadurch nicht schwächer, nur ehrlicher, und ehrlich ist bei Eigentümern, die gerade zehn Maklerseiten vergleichen, ein Unterschied.

Das Formular selbst erhebt Daten, und Art. 13 DSGVO verlangt dabei Angaben zum Verantwortlichen, zu Zweck und Rechtsgrundlage, zu Empfängern, etwa einem Software-Anbieter, der die Daten verarbeitet, und zur Speicherdauer. Die Datenschutzerklärung schreibt dein Anwalt; der Platz für den Hinweis und für ein getrenntes, nicht vorangekreuztes Kästchen ist Website-Arbeit. Das Kästchen braucht es, weil E-Mail-Werbung nach § 7 UWG eine vorherige ausdrückliche Einwilligung voraussetzt: Wer über das Bewertungsformular eine Adresse bekommt, hat damit keine Erlaubnis für einen Newsletter. Dasselbe Risiko trägt Kaltakquise per E-Mail bei Privatverkäufern; ein Landgericht hat sie 2022 ohne Einwilligung untersagt, die Berufung war Stand Ende 2022 anhängig. Und Anfragen wandern nicht ohne Rechtsgrundlage an Tippgeber oder Dritte; die Wettbewerbszentrale berichtet von einem Verfahren zu Tippgebern und Datenweitergabe, das Ende 2022 anhängig war. Öffne heute dein Bewertungsformular und lies die Überschrift neben dem, was nach dem Absenden wirklich passiert.

Eine Sternangabe auf deiner Website braucht Anzahl, Zeitraum und Quelle daneben. Durchschnittssterne ohne Angabe von Anzahl und Zeitraum hat ein Landgericht 2022 teilweise untersagt, die Berufung war Stand Ende 2022 anhängig. Ein Makler, der fünf Sterne zeigte, obwohl es tatsächlich 4,4 waren, gab laut Wettbewerbszentrale eine Unterlassungserklärung ab. Deshalb kommt auf die Seite ein Widget mit Live-Daten statt eines Screenshots von vor zwei Jahren. Zeigst du Bewertungen auf der eigenen Website, verlangt § 5b Abs. 3 UWG die Angabe, ob und wie du sicherstellst, dass sie von echten Kunden stammen; gefälschte Bewertungen zu übermitteln oder zu beauftragen, verbietet Anhang Nr. 23c zum UWG. Siegel und Auszeichnungen bekommen eine Fundstelle; „bestes Immobilienunternehmen der Welt“ ohne eine solche endete im selben Bericht in einer Unterlassungserklärung.

Die Bewertung nach dem Verkauf entsteht ohne Anreiz und ohne Druck. Googles Richtlinien für Rezensionen verbieten Zahlungen und Rabatte, das gezielte Bitten um positive Rezensionen, das Drängen, während Kunden vor Ort sind, und Rezensionen aus einem Interessenkonflikt heraus. Für dich bedeutet das: kein Tablet beim Notartermin oder bei der Schlüsselübergabe, kein Nachlass auf die Provision für fünf Sterne, und Mitarbeitende oder Tippgeber, die an der Provision verdienen, bewerten nicht. Für die Mail „Wie zufrieden waren Sie mit dem Verkauf?“ gilt, was der Bundesgerichtshof 2018 für einen Online-Händler entschieden hat (VI ZR 225/17): Eine Bewertungsbitte per E-Mail ist Werbung, auch wenn dieselbe Mail die Rechnung enthält, und ohne Einwilligung und Widerspruchsmöglichkeit war sie rechtswidrig. Die Einwilligung holst du bei der Auftragserteilung ein, getrennt vom Vertrag. Teilen darfst du laut Google-Hilfe einen Link oder QR-Code, und in Antworten auf Bewertungen stehen keine privaten Daten: keine Objektadresse, kein Kaufpreis, keine Namen von Käufern oder Erben, auch wenn der Kunde selbst etwas davon geschrieben hat.

Ein Exposé mit Provisionshinweis kann ein Vertragsangebot sein, und dann entscheidet deine Website mit, ob du die Provision bekommst. Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden (I ZR 30/15): Ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen ist ein Angebot des Maklers, die Bitte des Interessenten um einen Besichtigungstermin nimmt es an; läuft das per E-Mail und Telefon, ist es ein Vertrag im Fernabsatz, und ohne Widerrufsbelehrung gab es nach dem Widerruf weder Provision noch Wertersatz. Das Urteil erging zum damaligen Recht; der Grundsatz aus Fernabsatz, Widerrufsrecht und Belehrung steht heute in den §§ 312g und 355 ff. BGB.

Nach § 356 BGB beginnt die Widerrufsfrist erst mit ordnungsgemäßer Belehrung, und das Widerrufsrecht erlischt ohne Belehrung spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss; Wertersatz für bis dahin erbrachte Leistungen gibt es nach § 357a Abs. 2 nur, wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass du vor Fristablauf beginnst, und belehrt wurde. Seit dem 19. Juni 2026 verlangt § 356a BGB bei Fernabsatzverträgen, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden, eine ständig verfügbare Widerrufsfunktion, den Widerrufsbutton; Verträge am Telefon oder per E-Mail fallen laut Europäischem Verbraucherzentrum nicht darunter. Zur Schaltfläche selbst gibt es schon ein Urteil: Kommt der Maklervertrag per Klick auf deiner Website oder in deinem Exposé-System zustande, muss die Schaltfläche „zahlungspflichtig bestellen“ oder ähnlich eindeutig heißen. „Senden“ reicht nicht. Sonst ist der Vertrag unwirksam, und die Provision ist weg; auch die spätere Bitte um eine Besichtigung rettet ihn nicht (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025, I ZR 159/24). Ob der Widerrufsbutton auch hier greift, ist offen; lass das prüfen. Für die Seite folgt daraus: Exposé-Anforderungsformular, Beschriftung der Schaltfläche, Belehrung, Textform-Bestätigung und gegebenenfalls Widerrufsbutton gehören zur Website-Arbeit, nicht nur in den Ordner deines Anwalts, der den Wortlaut liefert. Öffne heute dein Exposé-Formular, lies, was auf der Schaltfläche steht, und such die Widerrufsbelehrung.

Das hängt an deinem Provisionsumsatz je Auftrag, und den kennst nur du. Zuerst die Einstiege, alle komplett remote und ohne Versprechen auf Rankings, Anfragen oder Aufträge.

Jetzt die Rechnung, mit frei gewählten Beträgen, weil ich keine belastbare Quelle zu üblichen Provisionsumsätzen habe. Angenommen, ein abgeschlossener Verkaufsauftrag bringt deinem Büro 8.000 € Provisionsumsatz: Dann kostet die Betreuung im Jahr ab 6.000 €, also mindestens drei Viertel eines solchen Auftrags; das Audit entspricht 7,5 % davon, eine Stunde Coaching oder Umsetzung weniger als einem Prozent. Bei 4.000 € je Auftrag, etwa einer kleineren Wohnung oder einer geteilten Provision, trägt sich die Betreuung mit anderthalb zusätzlichen Aufträgen im Jahr, das Audit mit 15 % eines Auftrags. Setz statt 8.000 € deinen eigenen Betrag ein.

Dabei zählen nur Aufträge, die ohne Website und Profil nicht gekommen wären; eine Anfrage ist noch kein Auftrag, ein Auftrag noch kein Verkauf, und Provisionsumsatz ist nicht Gewinn, weil Zeit, Exposé, Fotos, Portalkosten und Teamanteile abgehen. Zieh deine eigenen Kosten ab. Ehrlich eingeordnet: Für eine Einzelmaklerin mit wenigen Verkäufen im Jahr ist die monatliche Betreuung eine echte Schwelle, und das Audit mit anschließendem Coaching ist dort der Einstieg, der zu den Zahlen passt.

Ein Maklerbüro als veröffentlichte Fallstudie habe ich noch nicht, und ich erfinde hier keine. Mitgebracht habe ich über 15 Jahre digitales Marketing, Relaunches und Migrationen und Projekte aus E-Commerce und B2B, in denen Anfragestrecken, Formulare und Vertrauen auf dieselbe Weise entscheiden wie bei dir. Bei dir bleibt, was nur du liefern kannst: Provisionshöhe und Maklerverträge, Widerrufsbelehrung und Datenschutzerklärung mit Anwalt oder Verband, die Energieausweis-Daten vom Eigentümer, Einwilligungen für Referenzobjekte und Fotos, die Marktwerteinschätzungen selbst und die Antworten auf Bewertungen, wenn du willst gemeinsam. Rechtstexte schreibe ich nicht, Rechtsberatung gebe ich nicht. Wer ich bin, steht auf der Seite über mich.